Comment remplir un contrat de bail d'habitation

Le contrat type n'est pas le même. Pour un logement nu, ouvrez le bail de location vide. Pour un logement meublé qui est la résidence principale du locataire, ouvrez le bail meublé. Les deux se remplissent en ligne, rubrique par rubrique, sur le PDF.

Le bail vide suit l'annexe 1 du décret du 29 mai 2015, le bail meublé l'annexe 2, dans leur version applicable aux baux signés depuis le 1er octobre 2026.

Indiquez le nom et le prénom du bailleur, ou sa dénomination, son domicile ou son siège, et sa qualité : personne physique, personne morale, ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. S'il y a plusieurs bailleurs, reprenez ces mentions pour chacun (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).

S'il y a un mandataire, indiquez son nom ou sa raison sociale, son adresse et l'activité exercée. Un mandataire professionnel ajoute le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle, ainsi que le nom et l'adresse de son garant.

Pour chaque locataire, le nom et le prénom. Le téléphone et l'e-mail servent à envoyer le lien de signature ; le contrat type ne les rend pas obligatoires.

L'objet du contrat décrit le logement loué comme résidence principale du locataire.

• l'adresse complète : rue, bâtiment, étage, porte ;
• l'identifiant fiscal du logement, obligatoire dans le bail depuis le 1er janvier 2024 (décret n° 2023-796 du 18 août 2023). Il reste exigé par le contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026), sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Il figure sur l'avis de taxe foncière ou dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr ;
• le type d'habitat (immeuble collectif ou individuel) et le régime juridique (copropriété ou monopropriété) ;
• la période de construction, le type de logement (appartement ou maison) et les autres parties : cave, grenier, terrasse, balcon, loggia, jardin ;
• les équipements privatifs (cuisine, installations sanitaires) et, le cas échéant, les parties et équipements d'usage commun ;
• le mode de production du chauffage et de l'eau chaude sanitaire : individuel ou collectif ;
• la destination : résidence principale du locataire ;
• à titre d'information, le montant ou la fourchette des dépenses annuelles d'énergie inscrit au diagnostic de performance énergétique, et l'année de référence des prix utilisés pour cette estimation (article 3).

La surface habitable est une mention obligatoire. C'est celle définie par le code de la construction et de l'habitation : la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. N'y comptez ni les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et autres dépendances, ni les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Décrivez ces dépendances à part, dans les autres parties du logement.

Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle écrite au contrat, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1). Si la surface manque, il peut, dans le mois de la prise d'effet, mettre en demeure le bailleur de la porter au bail (article 3).

Indiquez aussi le nombre de pièces principales.

La date de prise d'effet est le jour à partir duquel le locataire a la jouissance du logement. Elle peut être distincte du jour de la signature.

Pour un logement vide, la durée minimale est de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale (parents et alliés jusqu'au quatrième degré), et de six ans s'il est une autre personne morale (article 10). À son terme, le bail est reconduit tacitement pour la même durée si le bailleur n'a pas donné congé. Une durée plus courte, d'au moins un an, n'est possible que si un événement précis justifie que le bailleur personne physique reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales : l'événement et sa raison figurent au contrat (article 11). Le bailleur confirme la réalisation de l'événement au moins deux mois avant le terme. S'il ne le confirme pas, le contrat est réputé conclu pour trois ans.

Pour un logement meublé, la durée est d'au moins un an, reconduite tacitement d'année en année. Consentie à un étudiant, elle peut être de neuf mois, et elle ne se reconduit pas (article 25-7). Le modèle est alors le bail étudiant, ou le bail meublé en choisissant neuf mois.

Le locataire d'un logement vide donne congé avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus à l'article 15, notamment en zone tendue, pour une mutation, une perte d'emploi ou un état de santé. Le bailleur donne congé pour l'échéance, avec un préavis de six mois, pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux. En meublé, le préavis du locataire est d'un mois, y compris pour un bail de neuf mois, et celui du bailleur est de trois mois avant l'échéance (article 25-8).

Inscrivez le loyer mensuel hors charges. Si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature, indiquez aussi le dernier loyer qu'il a acquitté, sa date de versement et la date de sa dernière révision (article 3). Si cette mention manque alors qu'elle est due, le locataire dispose du même délai de mise en demeure que pour la surface.

La révision n'a lieu que si le contrat la prévoit. Elle intervient une fois par an, à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee : nouveau loyer = loyer en cours × IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente (article 17-1). Écrivez la date de révision et le trimestre de référence. Le calcul se fait à part : révision du loyer avec l'IRL.

En France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette règle s'applique aux baux conclus, renouvelés ou reconduits après le 1er juillet 2024. Lors d'une nouvelle location, le loyer d'un logement F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17).

Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande (article 7). Précisez la périodicité, le terme (à échoir ou à terme échu), la date ou la période de paiement et, le cas échéant, le lieu. Le montant dû à la première échéance pour une période complète détaille le loyer, les charges et, s'il y a lieu, les autres sommes prévues au contrat.

Deux questions distinctes figurent au contrat. Répondez à chacune selon la commune du logement. N'inscrivez un montant que s'il figure sur l'arrêté ou le décret qui vise cette commune : le contrat ne fixe pas ces références à votre place.

• Loyer de référence majoré. Si un arrêté préfectoral encadre les loyers, indiquez le loyer de référence et le loyer de référence majoré, en euros par mètre carré. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut s'y ajouter, sous conditions, si des caractéristiques du logement le justifient : le loyer mensuel est alors la somme de ce loyer de base et du complément. Décrivez ces caractéristiques dans le contrat.
• Évolution du loyer à la relocation. Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où un décret constate un déséquilibre entre l'offre et la demande, le nouveau loyer se compare au dernier loyer du précédent locataire. Ce n'est pas le même chiffre que le loyer de référence.

Les charges récupérables sont les sommes accessoires au loyer, exigibles sur justification, dont la liste est fixée par décret (article 23). Le contrat indique la modalité et le montant mensuel.

Pour un logement vide, le contrat type propose des provisions avec régularisation annuelle, ou un paiement périodique sans provision. Le forfait de charges n'y est prévu qu'en colocation. Les provisions font l'objet d'une régularisation annuelle : les demandes de provisions se justifient par les résultats de la régularisation précédente (article 23).

Pour un logement meublé, les parties choisissent soit ces provisions, soit un forfait versé en même temps que le loyer (article 25-10). Le forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation. Son montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le précédent locataire, se serait acquitté. S'il est révisé, la révision suit les mêmes conditions que le loyer.

Pour un logement vide, le contrat prévoit aussi, le cas échéant, la contribution pour le partage des économies de charges après des travaux d'économie d'énergie qui bénéficient directement au locataire et lui sont justifiés (article 23-1). Indiquez alors le montant et la durée restant à courir.

S'il est prévu, son montant figure au contrat. Il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide (article 22), ni deux mois de loyer hors charges pour une location meublée (article 25-6). Il ne porte pas intérêt et ne se révise pas pendant le bail, y compris au renouvellement.

Il ne peut pas être demandé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période de plus de deux mois. Si le locataire demande ensuite le paiement mensuel, le bailleur peut alors l'exiger (article 22).

Le délai de restitution, la provision possible en immeuble collectif et la majoration en cas de retard se calculent à part : dépôt de garantie. Aucun dépôt n'est possible dans un bail mobilité.

Trois rubriques, à laisser vides si elles ne s'appliquent pas.

• Travaux déjà faits. La nature et le montant des travaux d'amélioration, ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, effectués depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement (article 3).
• Majoration de loyer. Si une clause expresse prévoit des travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, le contrat ou un avenant peut fixer la majoration qui en résulte (article 17-1). En meublé, la même rubrique couvre aussi l'acquisition d'équipements en sus de l'équipement initial (article 25-9). Cette majoration est invalide pour des travaux de mise en conformité à la décence.
• Diminution de loyer. Si le locataire réalise des travaux, le contrat peut prévoir une baisse de loyer, sa durée, et le dédommagement en cas de départ anticipé.

Le contrat liste les pièces jointes. Cochez celles qui existent, et n'en annoncez pas une qui n'est pas remise.

• Dossier de diagnostic technique (article 3-3) : le diagnostic de performance énergétique ; le constat de risque d'exposition au plomb pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 ; le cas échéant, l'état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante ; l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsque ces installations ont plus de quinze ans ; l'état des risques dans les zones où il est exigé, à chaque changement de locataire ; le document sur le bruit si le logement est dans une zone d'un plan d'exposition au bruit.
• Notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, annexée au contrat (article 3). L'arrêté du 29 mai 2015 a été modifié par l'arrêté du 9 octobre 2026 (JORF du 17 octobre 2026) : la nouvelle notice doit être annexée aux baux conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026.
• État des lieux d'entrée, établi à la remise des clés. Sa date peut être postérieure à la signature. Il est contradictoire, en autant d'exemplaires que de parties (article 3-2). Le modèle : état des lieux d'entrée. En meublé, l'inventaire du mobilier l'accompagne.
• Extrait du règlement de copropriété, lorsque l'immeuble est en copropriété : destination de l'immeuble, jouissance et usage des parties privatives et communes, quote-part du lot dans chaque catégorie de charges (article 3).
• Acte de caution, le cas échéant. L'engagement du garant est un acte séparé, annexé au bail : acte de caution solidaire.
• Le cas échéant : autorisation préalable ou récépissé de déclaration de mise en location, attestation d'assurance du locataire contre les risques locatifs, grille de vétusté convenue, copie d'une convention Anah.

Le contrat est établi par écrit, en autant d'exemplaires originaux que de parties. Chaque partie paraphe chaque page et signe. L'écrit et la signature peuvent être électroniques (articles 1174, 1366 et 1367 du code civil). Le lieu, la date et le nombre d'exemplaires figurent au bas du contrat.

Le bailleur, ou son mandataire, et chaque locataire signent. S'il y a une caution, elle signe l'acte de cautionnement, pas seulement le bail. La marche à suivre pour un envoi à distance est dans le guide signer un bail en ligne.

Le contrat type contient aussi une clause de solidarité en cas de plusieurs locataires, une clause résolutoire (article 24) et, si un mandataire est rémunéré, le détail des honoraires. La part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur, ni le plafond réglementaire au mètre carré de surface habitable : inscrivez les prestations et les montants réellement convenus, pas un barème approximatif. Les clauses interdites par l'article 4 sont réputées non écrites, notamment celles qui imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer, interdisent au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui, ou prévoient des frais d'envoi de la quittance.

1. 1.Choisissez le modèle : bail de location vide ou bail meublé.
2. 2.Remplissez les rubriques dans l'ordre du contrat type. L'aperçu du PDF se met à jour au fur et à mesure. Laissez vide une rubrique qui ne s'applique pas, plutôt que d'y mettre un montant sans texte qui le prévoit.
3. 3.Réunissez les annexes : diagnostics, notice d'information, et l'état des lieux d'entrée pour le jour de la remise des clés.
4. 4.Faites relire le projet au locataire : loyer, charges, dépôt de garantie, date d'effet, durée.
5. 5.Faites signer chaque partie, sur papier ou en ligne, et remettez un exemplaire à chacune, avec les annexes.